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    • 物業管理公司的真相
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-07-30  /  瀏覽:6035 次  /  

    諸多十年以上的小區所面臨的共同困境是,物業費漲價,難于上青天。

      業主們反對的理由七七八八:

      例如,提高物業費,為什么不是你先提高物業服務質量?

      又如,老小區物業都是地頭蛇,賬目一泡污,業委會也與之勾結!

      總之,大多數人唯恐被物業占了便宜,只顧著眼前的那些小利益,卻絲毫未意識到,好的物業對于房屋價值的保值有多么重要。

      目前,上海(樓盤)新小區物業費普遍在6-9塊,老小區平均2塊左右,二者必然分化。

      那么,從另外一個角度而言,物業管理公司是一門好生意嗎?

      物業公司60%的成本來自人工,而人力成本正在以每年約5%的速度逐年上漲。

      而收入角度,物業費的上限卻是清晰而固定的。經年累月之后,這真是一門非常糟糕的生意。

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      收入

      業主所繳納的物業費,構成了物業管理收入的大類之一:基礎服務收入。

      也就是常見的保安、保潔、修理和綠化等。

      港股頗有幾家上市物業公司,例如綠城服務、永升生活、佳兆業、碧桂園、新城悅等。

      它們披露的數據,物業費整體水平穩中略升。

      然而,這些龍頭,背靠大開發商,年年有巨量新盤交付,新樓盤的物業費水平往往顯著高于老樓盤。那么,可以推斷的是,已交付樓盤的物業費,物業費基本沒有增長。

      現實生活中的經驗也多是如此。

      物業費漲價難的背后,有很多原因。

      一、一線城市十年以上的小區,當年的購入成本太低了,其中很有些住著千萬房產、但動了三五百塊都很敏感的人。他的資產很大,但現金流很少,時間又很多,尤其是退休人員。

      二、物業費漲價需要"雙過半"同意,超過50%戶數、50%面積。這幾乎是一個不可能完成的任務。

      三、為了利潤,物業公司壓縮員工、克扣服務,物業質量下降,進而與業主矛盾重重,于是更難以漲價,簡直是個惡性循環。

      即便對于綠城、萬科這樣標桿式的物業,漲價也并非易事。

      一位在頭部地產物業的高管,就透露常常苦惱于如何說服業主同意漲價。

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      成本

      無法漲價的情況下,人力成本又在逐年上漲,不可避免地,物業管理面臨極大的成本壓力。

      物業公司的成本結構

      物業公司只有兩個選擇:

      一、增加人力外包的比例,很多是退休或靈活用工,社保壓力較小。

      目前在物業公司上班的人,中年人甚至老年人的比例越來越高,因為年輕人喜歡自由,寧可送外賣、跑滴滴,收入更高。

      二、增加科技投入,以自助門禁、自助車庫繳費、智能管家、智能安防等自動化設備,替代人工。

      或許,未來中國最大的物業公司,將是一家科技公司。

      物業公司的員工外包比例

      毛利率方面,就港股物業上市公司的基礎服務費而言,毛利率基本穩定,成本控制是有效的。

      但是,同樣的,每年巨量交付的新樓盤定價高、入住率低、設備維修費用少,毛利率較高。

      于是,那些存量的老樓盤,物業的毛利率恐怕是逐年下降的。

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      新方向

      其實,物業管理收入還有另外一大類,增值服務收入。

      包括小區內廣告位、停車位、商鋪管理收入等。

      更高級一點的,面向業主的托育看護、生鮮團購、裝修管理、房產經紀等,面向開發商的銷售帶客、車位與尾盤代銷等,可視作物業公司的“其他收入”。

      對大多數物業公司而言,基礎服務的物業費收入只要保本、甚至沒有大幅虧損即可,真正有前景的業務方向是增值服務。

      物業行業增值服務收入結構

      據興業證券(601377)的統計,上市物業公司的增值服務占總收入的比例已達到30%-40%,并保持穩步上升的態勢。

      物業類上市公司的收入結構(2018)

      很多軟性的服務,例如廣告費、停車費(對外)之類的,沒有成本,毛利率較高。

      而那些更加"性感"的玩法,像社區團購、養老服務、健康保險等,用互聯網的說法就是:"物業公司作為線下最強大的流量入口,巨大的價值仍待挖掘。"

      但是,物業公司以目前中學、中專為主的人才結構,把這想象空間變為現實,并不是一條容易的路。

      大型物業管理公司尚有可能,但中小物業公司,或許只能沉淪。

      所以,物業管理公司是一個比較悲催的行業。

      而當你在選擇樓盤的時候,物業費高,有時候并不是壞事。


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