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    • 社科院:期房預售制度有待深化改革 應穩妥推進現售
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-07-30  /  瀏覽:6053 次  /  

    新浪財經訊 中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年6月緯房指數監測分析的基礎上,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,于今日發布了2019年7月《中國住房市場發展月度分析報告》。

    報告指出,一線城市房價整體微跌,其中上海(樓盤)、深圳(樓盤)由漲轉跌,北京(樓盤)、廣州(樓盤)繼續下跌。一線城市緯房指數監測顯示,2019年6月,一線城市房價平均環比下跌0.615%,漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續保持穩中微降的態勢,其中廣州環比下跌0.86%,北京環比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉為小跌,其中深圳環比下跌0.98%,上海環比微跌0.14%。

    準一線及二線城市房價漲速進一步下降,但房價上漲格局暫未出現逆轉。準一線城市緯房指數監測顯示,2019年6月,準一線城市房價平均環比上漲0.948%,漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州(樓盤)環比上漲0.74%,漲速比上月收窄0.87個百分點;重慶(樓盤)環比上漲0.25%,漲速比上月收窄0.71個百分點;天津(樓盤)環比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州(樓盤)環比上漲3.6%,漲速雖比上月下降1.21個百分點,但相對漲速仍然略高。

    二線城市房價總體平穩。二線城市緯房指數監測顯示,2019年6月二線城市房價平均環比上漲0.146%,漲速比上月進一步收窄0.114個百分點。二線城市中,寧波(樓盤)房價環比上漲0.96%居首位,青島(樓盤)房價環比下跌0.76%居末位,漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現較大漲跌波動的廈門(樓盤),6月房價環比漲速降至0.58%,比上月降低0.93個百分點。西安(樓盤)、成都等曾經的熱點城市房價均較為穩定。

    三四線城市短期房價漲跌互現。三四線城市緯房指數監測顯示,2019年6月,三四線城市房價平均環比上漲0.192%,漲速比上月略擴大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市為65個,比上月增加15個,上漲城市占比為55%。2019年6月,作為環京風向標的廊坊(燕郊)房價環比下降2.41%,降幅與上月相近(2.64%)。

    報告認為,部分房地產企業延期交房及爛尾的風險增大,期房預售制度有待深化改革。房地產市場本質上是具有較強波動性的市場。我國房地產企業大多采取高負債經營模式,本身蘊含著較大的經營風險。在過去十多年,由于房價漲多跌少,開發企業資金鏈斷裂風險被樂觀的市場表現所掩蓋。隨著“房住不炒”的全面推進,住房市場趨穩成為常態,負債率過高或對市場預判過于樂觀的房地產企業,將面臨資金鏈緊崩甚至斷裂的風險。

    隨著市場理性回歸,房地產企業資金鏈趨緊,延期交房及爛尾的風險增大。在期房預售制度下,這也將極大損害購房者的權益。特別是在三四線及以下城市,行業監管力量薄弱,市場下行壓力加大,相對更容易出現無法按期交房現象。為此,有必要加快推進現行期房預售制度的改革,降低期房爛尾及延期交付風險。

    報告建議,一、從保護購房者權益出發,因地制宜穩妥推進住房現售或提高預售條件。隨著住房市場由快速上漲轉入總體趨穩,房地產企業短期資金壓力將迅速增大,期房爛尾或延期交付風險可能較快增加。在期房預售制度下,這些風險都將轉嫁給購房者。特別是在三四線及以下城市,購房者權益更難以得到保護。為有效保護購房者合法權益、維護社會穩定,有必要因地制宜穩妥推進期房預售制度改革。對于短期供應較為充足的城市,可以考慮推進現售及取消預售許可;對于暫不具備推進現售條件的城市,可以考慮提高預售條件,并要求開發企業就按期交房提供可靠的第三方擔保。

    二、繼續維持對開發企業融資的合理管控,從源頭抑制土地相關炒作。為避免信貸資金“脫實入虛”或違規流入房地產市場,相關金融管理部門對房地產開發企業采取了一定的融資管控措施。這一方面有效地抑制了土地市場過熱、平抑了短期房價,另一方面也造成開發企業資金的緊張。有觀點認為,開發企業作為商品住房的生產者,其資金不足將影響市場供給,不利于住房市場的長期穩定。但應當看到,房價的主體部分是地價而非建設成本。開發企業資金緊張,受影響的主要是地價,并不會造成商品房開發量緊縮的后果。為穩定土地市場預期,從源頭抑制土地和房地產的相關炒作,可以考慮將對開發企業融資的合理管控措施制度化。

    三、堅持“房住不炒”,保持調控政策定力。“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風險和提升居民住房水平,但與土地財政在短期內具有一定的內在矛盾。隨著“房住不炒”的推進,部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現政策性波動,這一方面需要堅持政策定力,繼續抑制住房投資投機,保持房地產市場的持續穩定;另一方面需要加大財政結構轉型力度,降低對房地產相關收入的依賴度。


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