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    • 房貸期限“越長越好還是越短越好”?銀行經理:選錯白送8-20萬
    • 資訊類型:家裝資訊  /  發布時間:2019-08-01  /  瀏覽:5955 次  /  

       

           在房住不炒的持續推進下,房價走向平穩。房價平穩期,有重要的一點變化,那就是剛需買房越來越容易了,雖然說買漲不買跌是大多數人的購房心理,但是如果是真正的剛需,則對于這個購房準則幾乎不遵守,一般奉行的是“有能力就購房”的法則,有能力就買、沒能力就租,不管是哪種方式,只要有房住就好。

          前央行貨幣委員樊綱建議:如果剛需能湊夠6個錢包的話,還是盡早買房。在高房價的壓力下,剛需買房選擇按揭貸款的越來越多,背負房貸的人也越來越多,那么,按揭貸款到底多長時間最合適、多少年最省錢呢?這是很多人購房者想要了解和知道的事情,今天我們就討論下這個話題:房貸期限“越長越好還是越短越好”?銀行經理:不少人白送8-20萬!

    一、按揭貸款方式不同,貸款結果不同。

    眾所周知,按揭貸款的年限越長,還貸金額也就相應越大,因為年限越長產生的利息越多,不過由于辦理按揭貸款的方式不同,最終貸款利息總額也會大有不同,舉個例子,買一套150萬元的房子,首付款給了50萬元,需要辦理按揭貸款100萬元,按揭貸款的期限選擇的是30年,按揭利率為5.88%(也就是在基準利率的基礎上,上浮了20%水平),在等額本金與等額本息之間,由于差別了1個字,總利息就差了25萬元(本息比本金利息多出25萬元。)

    按揭貸款選擇方面,除了貸款方式的不同,貸款年限不同也會導致還貸金額的不同,下邊我們就以等額本息貸款方式進行測算、評估。

    二、假如是投資買房,貸款多少年合適?

    如果你還在“投資買房選擇貸款多少年合適”的問題發愁,那么可以基本確定的是,這種買房投資人基本上屬于假的炒房客,一般而言,真正的買房投資者(也就是炒房人)是不會選擇采用按揭貸款的方式買房的,這樣不劃算。

    買房貸款,就意味著要多余支出更多的購房成本,而在買房賺錢者的行為中,最關鍵的就是盡可能降低買房成本和過程費用,最好選擇能直接快速買入、快速賣出的房子。這2點在按揭貸款房上,都不具備,按揭貸款一方面增加了購房成本,另一方面讓買賣房子變得異常復雜。

    那么,有沒有人采用按揭貸款的方式進行買房賺錢活動呢?筆者的回答的確定的,這種人一般是小打小鬧性的買房,更大成分來說,其實就是純正的剛需族,這群人買房更多是為了自己居住,而不是為了純粹追求升值,所以談論貸款期限的長短,沒有太大意義,隨心就好。

    三、如果是自住買房,按揭貸款期限多少年合適?

    我們設定貸款100萬元,利率按照基準的4.9%計算。

    1、如果采用等額本息貸款10年的話,總利息一共需要支付266,928.75元,每個月固定還款金額為10,557.74 元。

    按揭貸款10年

    2、如果采用本息貸款30年,那么利息一共達到910,616.19元,每個月還款的相等額度為5,307.27 元。

    按揭貸款30年

    從數據字面意義來看,二者差距非常之大,按揭貸錢款10年的總利息和貸款30年的總利息低了接近70萬元,確實很嚇人。不過,筆者說過,這僅僅是字面意思,并不是社會生活中真實的寫照,如果我們考慮到國家對貨幣的增發速度、考慮到經濟發展速度,再加上CPI、M2以及個人購買力的變化,結果就會大不一樣。

    在過去的幾十年里,我國的M2始終是處于快速增長態勢的,CPI也頻頻進入人們的視野,不是因為正常合理,而是經常出現不合理和超常規情況。在日常生活中表現為人民幣購買力(對內)越來越低了,20年前,一個土雞蛋只要1毛錢,20年后的今天,一個土雞蛋需要1.5元-2元錢,這就是M2與CPI變化帶來的結果。

    根據數據統計,在過去的幾十年里,我國的M2始終保持在較高的增長速度,僅僅是在2017年和2018年,我國的M2就超過8%(分別是8.07%、8.1%),過去的10年里,增速普遍超過11%,在2008年到2016這幾年里,M2的平均增速大致在11.3%-17.82%左右。雖然增速降緩,但是GDP也在降緩,2者本來就應該呈現匹配發展態勢,不過歷年的M2都是高于GDP增速的。

    所以,在30年內的貸款總利息910,616.19元,按照一般M2與GDP的增長差值速度,兌換成10年大約是113,827.024元,是不是比貸款10年要劃算得多?省下8-20萬元其實是小KIS。當然了,這僅僅是按照過去的水平預估的,并不是確切的數據,看看就好,不必當真。

    四、我們一起來看一個特別經典的例子。

    1989年2月20日的報紙:

    這是一份1989年2月20日的一份報紙,我們可以看到,在報紙中赫然寫到,當時的房價已經比較高了,超出了收入水平很多,報紙上字里行間充斥著對房價的呵斥意味。在幾十年前房價收入比很高,在幾十年后的2019年房價收入比依然很高,如今已經達到9.3的水平了(中國經濟網數據)。

    在當時,一名大學生的月度工資在89元水平,每個月節衣縮食減少開支的情況下,可以省下來大約50元,假如當狠下心買套房子,辦理按揭貸款30年(前提是,如果當時有按揭貸款買房辦法的話),按照等額本息的計算方式,每個月需要支付60元高額月供還款金額,在當時一個月工資也才89元,所以買房貸款壓力也是相當大的。

    不過,按揭還款30年后,剛好到了2018年,這位具有眼光的童鞋仍然在按月還者60元的銀行巨款,想想都覺得是一件非常好玩兒的事情。60元在現如今,連一頓好吃的飯都吃不上了。所以說,如果當時有眼光的話,早早買房上車,并不是沒有道理,機會永遠是留給有準備的人、更是留給有頭腦有前瞻性思維的人。

    如果這位童鞋在當時感到房貸壓力太大,然后把所有貸款全部提前還掉了,放在今天,是不是相當于白白扔給銀行幾萬元錢?可不僅僅是白扔8-20萬元這么簡單。很可能是早還早多給幾十萬元。


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