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    • 上半場塵埃落定,房企“三大法寶”決勝下半場
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-09-13  /  瀏覽:2431 次  /  

    隨著上市公司2019年中報的披露完畢,房企今年上半場的角逐塵埃落定。

      受益于上半年“小陽春”和年中的業績沖刺,特別是今年營收與利潤的結轉多數來源于2017年-2018年的地產“黃金時代”,各家房企的中報數據看上去都頗為亮眼。

      不過,自今年二季度以來,房地產融資政策不斷加碼,特別是7月底,中央政治局會議首次提出“不以房地產刺激經濟”,再次明確“房住不炒”的決心。房企在發布的半年報中普遍指出,行業調控仍將保持上半年的收緊態勢,行業資金面進一步承壓,融資難度顯著提高。

      在往年財報季,房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標往往是關注焦點。但今年以來,面對行業融資壓力的增大,在手現金多少很大程度上決定房企布局和規劃,“回款率”“控成本”“暫停拿地”等變成了這個財報季被廣泛提及的熱門詞匯。

      再提“高周轉”

      在前兩年地產事故頻發后,各大房企一時間對于“高周轉”變得諱莫如深。

      所謂高周轉,即業內俗稱的“不壓貨”:拿了地,快開工,快銷售,快速回籠資金后再投資。在樓市流動性收緊的情況下,房企會以這種方式來提高資金利用效率。

      如今,面對不斷收緊的融資環境,考驗的便是企業自身的“造血”能力,“加快周轉”再度成為房企下半年乃至未來幾年取得競爭優勢的首選方法。

      言及高周轉,碧桂園是個繞不開的企業,或許它不是這一模式的創造者,卻將“高周轉”發揮到了極致,并憑此迅速登上行業規模第一的寶座。

      在上半年行業增速普遍回落,房企紛紛提出“降速提質”口號時,碧桂園實現總收入2020.1億元,凈利潤230.6億元,同比增長分別為53.2%和41.3%,增速絲毫不減。基于上半年房地產市場的調控高壓態勢,有業內人士分析稱:“各項優良指標的達成,一方面得益于其前兩年高增的銷售業績陸續進入結轉周期,另一方面則反映了企業持續有效提升的經營管控能力。”

      “我們是以銷定產,合理調節可售資源的投放。”碧桂園集團總裁莫斌此前在中期業績發布會上稱,房企作為高周轉行業,保證現金流就是保證企業命脈,在這個方面,碧桂園是無疑十分出色。

      事實上,不止碧桂園,在剛剛結束的年中業績會上,許多房企高管均提出下半年“加速回款”“保證現金流”“提高周轉速度”等類似觀點,包括一向以業內“三好生”為目標的旭輝控股,其行政總裁林峰在年中業績會上表示,公司將在原有的城市中深耕,降低庫存,提高去化,加快回款,加快現金周轉。

      此外,陽光城(000671,股吧)、新城控股(601155,股吧)等眾多一線品牌均是這一模式的擁護者,泰禾集團(000732,股吧)董事長黃其森此前也表示,高周轉就是利潤,就是競爭力,今年重點圍繞高周轉進行優化升級,集中力量強化高周轉。

      控成本、降費用

      除了高周轉、加速回款之外,對于房企而言,更為直接的“過冬”辦法莫過于“控制成本、降低費用”。

      在當前的大環境下,一方面融資難就意味著融資成本的上升,另一方面,在越來越強調合作的房地產行業,房企利潤以可見的速度不斷被攤薄。同時,到了下半年的樓市下行周期,企業不得不選擇“花式促銷”的方式來完成業績目標,“控成本”對于房企而言勢在必行。

      在這一方面,龍頭房企中做到最優的莫過于中海。

      多年以來,中海在業內一直以“超低成本融資”聞名。一個最為明顯的例子是,多數港股上市房企的境外債發債利率普遍在8%左右,不少企業一度突破10%,其中近期融資成本最高的是泰禾集團7月份發行的一筆4億美元的債券,票面利率高達15%。相比之下,中海同樣在7月份發布的一筆5.5年期20億元港幣固息債權成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券,且創同行業最低利率。據悉,本次發行的港元債券訂單峰值超過58億港元,票息最終收窄為2.90%。

      財報顯示,截至2019年上半年末,中海加權平均融資成本僅為4.28%,相比2018年底的4.3%略微下降0.02個百分點,處于行業低位。

      除了融資成本較低之外,中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務,從而能夠更好地控制成本。

      上半年,中海的財務、銷售、管理三費費用較往年繼續下降。半年報顯示,其三費費用占合約銷售額的比重僅為1.73%,同比下降了0.57個百分點。

      利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率,使得中海的盈利能力始終維持在行業高位(上半年企業銷售凈利潤率26.87%)。

      據《國際金融報》記者粗略統計,多數房企三費費用率在10%左右,三費費用率在5%以下,便可稱為費用管控能力相對較強,而銷售凈利潤率達到15%,即是行業較高水平。

      一位不愿透露姓名的業內人士稱,越來越多的房企在近年來開始強調“精耕細作”,高周轉、降三費成為運營主要模式,盈利更是取決于房企自身的運營管控和成本控制能力。

      謹慎拿地

      在經歷了上半年的火熱土拍之后,隨著樓市入秋,土拍市場也迅速降溫。

      以近年來樓市最為火熱的浙江杭州(樓盤)為例,剛剛結束的杭州兩波共12宗“雙限”地塊,其涉宅地塊無一觸及封頂溢價率,不少均為低溢價成交。

      再如上半年樓市同樣火熱的南京(樓盤),日前曾一口氣推出8宗涉宅地塊,結果卻是7幅以底價成交,1幅流拍。

      土拍市場的冷清一定程度上緣于房企的態度。作為房企的糧倉,土地儲備再也不是曾經的“越多越好”,而是適中為宜。

      在今年的中期業績會上,一貫高調的融創董事會主席孫宏斌明確表示,公司下半年基本暫停拿地,“除非有特別好的機會,不然基本上在拿地這塊目前是停止的”。此外,包括富力、旭輝在內的多家房企掌門人,均在不同場合表達過類似“暫停拿地”的觀點。

      對于旭輝的“謹慎拿地”策略,林峰表示,“因為我們土儲夠了。”他認為,土儲比例一定要合適,過高和過低,壓力到比較大。就目前來看,旭輝的土儲,第一質量高,第二整體的比例適中,因此除非有特別好的機會,否則就“暫停拿地”。

      一名房企高管也向《國際金融報》記者表示了自己的看法:“

      土儲并非越高越好,特別在如今的融資收緊的前提下,高土儲就意味著要占用更多資金,如果不能及時進入開發銷售流程,容易平白增加企業的財務負擔。”

      此外,上述高管進一步分析認為,相較于量,對企業發展更為關鍵的是土儲的質。如今,房價不可能再像幾年前一樣處于無節制的上漲狀態,這就導致高溢價熱門地塊不再受到房企的追捧,更不要提地王項目。“2017年前后拿地相對激進的房企,如今大多都深受地王之苦,所以現在很多房企都明令‘

      堅決不拿地王’。反而許多看上去競爭者不多、低價但自己認為優質的土儲,頗受房企的喜愛。”


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