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    • 購房最佳時期到了嗎?
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-11-21  /  瀏覽:4449 次  /  

    11月20日,最新LPR數據出爐:11月份,全國貸款市場1年期LPR為4.15%,相比10月份的4.20%有所下調,本次5年期以上LPR報價也下調5個基點至4.8%。

      這則新聞最大關注點是:這是央行首次對5年期以上LPR利率下調。

      自今年 8 月份新版 LPR 實施以來,1 年期 LPR 走勢一直在降,但主要針對購房貸款的5年期基準利率一直“定格”在 4.85%,而在今日,央行宣布:5 年期 LPR 從 4.85% 降到 4.80%。

      對于央行首次對5年期以上LPR利率下降一舉,業內人士認為,房貸基準利率下降,或許是一個樓市行情的轉折點。如果全國房貸平均利率在“5 年期 LPR 下調”的帶動下,又開始走低;明年上半年樓市行情再度輕微反彈,則是大概率事件。

      聽到這個消息,想買房的人紛紛不淡定了:這是不是意味著,現在是上車的最佳時機?明年樓市到底是松還是緊呢?

      別急,我們先來點小作料,簡單分析一下。


    風云榜·劇透 | 5年期LPR首次下調:購房最佳時期到了嗎?任澤平教你一個判斷標準:大道至簡


        圖說:LPR機制啟動后,歷次報價

        如果你沒看清楚前方道路,和訊房產給你大放送一種觀點,“金玉良言”來自預言帝、著名經濟學家任澤平。(小小劇透下:在11月29日由和訊網舉辦的第十屆地產金融創新峰會現場,著名宏觀經濟學家任澤平,會為大家奉獻一場完整版樓市走向解讀演講,別錯過)。 這個曾先后提出“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”、“改革牛”、“一線房價翻一倍”、“經濟L型”、“新周期”等判斷的大滿貫冠軍分析師、著名經濟學家,受到眾多仰慕和青睞。和訊房產還曾撰文《每家房企都需要一個任澤平》表達對其的崇拜之情。

      咳咳,言歸正傳,任澤平對樓市的預判是什么呢?

      在最近的公開表態中,任澤平表示:房地產投資今年1到9月份是10.5,出口是負增長,基建是4點幾,消費投資2點幾,只有房地產投資是10點幾,所以很多事情不要走極端。房地產對中國經濟增長的托底作用還是很大的,更何況中國城鎮化率只有60%,未來更多的要靠長效機制,住房制度改革來推動。

      意思就是,房地產的作用還是很大的,不容忽視。

      那明年樓市到底是松還是緊呢?明年經濟大勢又是什么走向呢?

      任澤平沒有直接給出答案,他教給大家一個判斷辦法:

      “當前的經濟形式我教給大家一個辦法,怎么來把握我們的政策走向,大家都知道中國的經濟跟我們宏觀調控政策、改革開放政策緊密相關,當前經濟形式建議看四個文件就夠了,就是每個季度政治局的會議精神,4月份,7月份,10月份和12月份,大家重點讀這四份文件。”

      具體來說,是這樣的:

      1、2018年的政策整體是比較緊的,所以經濟下行壓力尤其是在二三季度有所加大。我們可以看到,10月底政治局會議,首次強調經濟下行壓力有所加大,強調六穩,沒有再提去杠桿,大家感受一下去年三季度政治局會議這些詞匯,實際上是在告訴我們什么呢?在四季度,包括今年初我們的政策是要松!所以去年四季度降了一次,今年初降了一次,力度很大,貨幣政策降準,所以大家看到了今年初股市硬性上漲,漲了20%,都跟這個大的背景有關,年初出現了企穩的態勢。

      2、再來看4月19號一季度的會議精神。看4月份一季度的重點詞匯,經濟運行總體平穩,好于預期,開局良好,不再提六穩。那么在二季度,政策是要松還是要緊呢?是要緊!實際上二季度以后,尤其是4月份以后,政策開始有所收緊。

      最典型的壓力是5月份、6月份之后關于房地產融資的政策一直出臺,整個二季度沒有再像一季度一樣再降準。

      結果發生了什么呢?因為一季度企穩的經濟并不牢固,到了6月份經濟又轉為下行的態勢。比如說今年公布三季度的數據,一季度6.4,二季度6.2,三季度6.0,到了四季度GDP就要破6了,再看出口,負0.1。還有PPI、CPI破3了,3是警戒線,一般到了貨幣政策是要收緊的,但是PPI和CPI出現了明顯的比價,負0.2,負0.8,企業也開始轉負了,地方的財政壓力開始推行全國的財政收入只有3.9的增長,11個省市財政負增長。

      3、所以到了7月份的二季度經濟分析會上,提出國內經濟下行壓力加大,必須增強憂患意識,貨幣政策流通性合理充裕。但體會一下,二季度末,就是7月末對于三季度以及年底下半年政策的定調,重提六穩,沒有再提去杠桿,那么,宏觀政策是要松還是要緊?要松。

      4、所以大家看到9月20號降準了,投放了1萬億的基礎貨幣。第二個最近大家看業內討論比較多的LPR改革,LPR改革就是要降息,降低短的利率,希望這次的貨幣投放能夠更多流到實體經濟當中來。

      5、經濟工作會議的預備會已經啟動,對于四季度以及明年是一個什么定調,我們來看看當前的經濟形勢,就能判斷出來了。判斷當前形勢我教大家一個簡單的辦法:看消費投資出口,有大三架馬車和小三架馬車,大三架馬車就是消費投資出口,再加上經濟貿易摩擦。

      最近世界的主要經濟都出現了回落的態勢。中美貿易摩擦加上全球經濟放緩,中國的出口表現并不是太好,中國對美國的出口是負的12.8%,這個影響還是非常明顯的,這是第一個出口。

      第二個消費,其實消費也一般,消費跟什么有關呢?跟居民的收入和就業有關,我們來看看,因為受出口的影響,出口是勞動密集型,我們制造業的就業其實壓力很大的。我們可以去了解一下,比如廣東、浙江,很多出口企業訂單并不飽和,大家留意最近消費壓力也是存在的。

      然后再來看投資,投資是小三架馬車制造業、房地產和基建,制造業跟企業投資利潤有關,企業利潤是今年負增長,因為PPI是負的,出口是負增長,所以今年企業利潤的壓力很大,企業利潤壓力大。那么制造業投資,今年大約是2.6的增長,基本是接近零增長。今年中央對基建給予了很大的厚望,但今年的基建沒有下滑也沒有起來,1到8月份是3點幾,最新數據回到了4點幾,略有回升,但是比較低的,尤其是我們發行了7千多億的專項債,這個效果是比較一般的,原因是地方沒錢,地方為什么沒錢呢,一個是企業利潤下滑,導致增值稅為流轉稅的企業財政吃緊,土地財政也不行,中央一直在清理隱性債務,所以基建投資雖然沒有再繼續下滑,但是對于經濟的支撐或者回升的力度是比較有限的。

      我們大概預測四季度到明年GDP就會破6,經濟增長進入5的時代。而且我們還涉及到全面建成小康社會翻番目標,要求今年和明年都要在6.2,那我問大家,面對這樣的一個情況,你認為四季度和明年初我們的宏觀調控政策,包括財政貨幣政策,應該是松還是緊?松!我現在大膽來做判斷,宏觀經濟應該是穩健偏升,這是給大家講的一個基本的判斷。


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