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    • 悸動的環京樓市(六)丨高碑店的被動房實驗
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-11-22  /  瀏覽:4645 次  /  

    人才落戶“窗口”打開半年后的高碑店樓市,并沒有出現預計當中的回溫。北京商報記者近期調查發現,曾被解讀為“定向為樓市松綁”的高碑店人才落戶政策,具體市場表現卻反響平平,大部分銷售人員均表示所謂定向放松對于高碑店樓市的撬動作用非常有限,這個話題目前已經“過氣”。相比之下,科技住宅產業實驗的“被動房”項目的啟動,也被外界解讀為這一區域正在努力尋求真正意義上的剛需落地。不過分析也認為,目前整個環京區域樓市已回歸理性,高碑店市場要想獲得“新生”,最關鍵的還是能不能真正意義上做到“有效承接首都功能外溢”,靠需求盤活樓市。

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    ??市場冷對人才新政

    ??高碑店地處雄安新區、大興國際機場與北京三角形區域內,看盤當日,北京商報樓市調查小組的成員,從北京西三環的蓮花橋駕車和西站乘坐高鐵出發,分別用了1小時和32分鐘抵達高碑店東站,在交通通達度方面,高碑店可謂評分不低。

    ??借助高鐵出行的便利度以及環京的地緣因素,高碑店曾深受北京購房者的青睞,房價也由5000元/平方米迅速攀升至1.5萬元/平方米。然而限購一聲令下,高碑店樓市急轉直下,記者在調查中了解到,目前高碑店新房均價雖較限購最低點有所回升,但也已告別曾經的高光時刻。

    ??與大部分環京市場的銷售方式相同,高碑店的新盤主要依靠能夠從北京市場引流的代理公司。據當天帶領看盤的高碑店一家中介黃姓銷售人員介紹,目前高碑店樓市的新盤售價大約在8000-1.2萬元/平方米,洋房、準現房或者被動房則相對較高,約為1.3-1.6萬元/平方米不等。

    ??處于樓市下行周期,環京區域的市場情況皆不容樂觀。公開信息顯示,就在今年3月9日,河北省高碑店市下發的《關于支持民營經濟發展的實施意見》中提到,允許特定人群在高碑店市購買一套商品房,但三年內不得上市交易。

    ??由于特定人才的范圍劃定在了“企業引進的具有大中專以上學歷(含職業院校)的畢業生、中級以上專業技術人員、技能人員;企業根據發展需要引進招聘的管理人員;落實京津冀協同發展戰略落地的各企業、個體商戶,其登記的法定代表人、部門經理、股東、董事、監事以及社會團體的公益組織發起人、負責人”,該政策被市場解讀為借助人才引進政策變相松綁樓市限購。

    ??對于這份被外界解讀為“定向為樓市松綁”的政策,當地銷售人員直言,在人才新政流出初始,確實有項目炒了一陣,說趕緊上車。“但時間很短,畢竟北京市場也不好,更何況環京區域。”因此,高碑店樓市并沒有呈現快速升溫的局面。

    ??相對于其他環京部分區域大肆炒作人才新政,在看盤當日,大部分銷售均表示,所謂定向放松對于高碑店樓市的撬動作用非常有限,這個話題目前已經“過氣”了。上述銷售人員直言,有沒有人才引進這個政策都一樣,限購政策一直是可以“想辦法的”。

    ??記者了解到,人才政策雖然沒有帶來太多利好,但限購政策卻可以動手腳。“只要名下沒貸款,在這邊就算首套房,您交30%首付,其余的可以貸款,自己代售的鉑悅府、畢加索花園均可以執行這個政策。”對于這位黃姓中介的說法,另一家推銷麗斯花園項目的中介同樣予以證實:只要是首套房便可辦理30%首付,但對于限購是否已經放開、如何辦理幾乎所有的銷售均三緘其口,只是一再表示,想買的話一切都不是問題。

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    ??寄予厚望的被動房

    ??與大部分房企的“快消式”項目不同,高碑店目前是環京諸多熱點區域里,唯一的被動房試驗區。

    ??據保定市政府秘書長王保輝介紹,被動房是應用陽光、風力、氣溫、濕度的自然原理,采取高隔熱、高隔音、密封性強的建筑外圍結構和可再生能源,通過規劃、設計、環境配置的建筑手法,實現改善和創造舒適居住環境的新型建筑,是基于被動式設計而建造的節能建筑。

    ??“通俗來講,被動房就是冬季不需要暖氣供暖、夏天不需要空調降溫,無需主動供應能量就能滿足制冷和采暖需求的房屋,一年四季基本處于26℃左右,可大幅節約90%的房屋能耗。”目前當地最大的被動房社區龍湖·列車新城的銷售人員稱,“被動房要實現室內四季恒溫、恒濕、恒氧的效果,例如墻體采用200-250毫米厚的石墨聚苯板,相當于為建筑穿上厚厚的‘棉衣’;窗戶則采用三層中空玻璃構造,具有良好的隔音性和舒適性。” 

    ??這位銷售也直言,目前被動房概念剛剛在中國興起,一些建筑材料還需要外來進口,因此在成本方面就要高一些。目前該項目主推85平方米兩居,售賣價格在135萬元左右,換算下來房子單價超過1.5萬元/平方米。

    ??有的人看重價格成本,有的人卻看重被動房在自住方面的舒適性。據了解,龍湖·列車新城除了緊鄰高鐵站外,還擁有200萬平方米的站前CBD廣場,同時布局教育、醫療等生活配套,真正實現10分鐘交通、商業、教育、醫療一體化的生活圈。

    ??“能夠買這個項目的,大部分都是想自住的,一部分是本地的高端需求,另一部分就是北漂希望將老人孩子安置在這的。”在探盤當日,北漂購房者王浩直言,既然價格不低,房子還是鼓勵的方向,對于自己這種在北京有一套,想把老人孩子安置在這真正的自住剛需客群,當地應該考慮予以真正意義上的放行。

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    ??能否真正承接北京,

    ??外溢需求成關鍵

    ??樓市復蘇離不開需求側的發力,而產業吸引力才能匯集更多的住房需求。分析認為,目前整個環京區域樓市已回歸理性,一個“風口”一個價格的現象,已成為過去式,擁有被動房試驗田的高碑店市場要想獲得“新生”,最關鍵的還是能不能真正意義上做到“有效承接首都功能外溢”。

    ??“除了雄安新區和高鐵的概念外,高碑店自身有一部分經濟基礎不錯的購房者和產業,這一點也正是2017年限購之后,高碑店本地成交還能保持一些量的原因,不像環京有的區域,直接5折甩賣都沒人要。”對于未來高碑店的樓市發展,上述黃姓銷售人員持樂觀態度。

    ??而她的底氣也在于高碑店通過產業發展所聚集來的“人氣”。在京津冀協同發展的帶動下,高碑店當地產業基礎日漸成熟,形成了汽車制造、機械制造、飲品食品、建筑建材、箱包加工五大支柱產業。例如長城華北、中客華北、新凱等汽車制造業;有著“北白溝,南義烏”之稱的中國箱包之都白溝等。特別是隨著北京產業的大遷徙,新發地、馬連道、京開等大型產業集群接連入駐高碑店,需求側發力只是時間問題。

    ??俗話說“打鐵還需自身硬”,高碑店自身也一直在積極轉型,正如看重被動房一樣,建筑節能也逐漸成為高碑店的主導產業之一,高碑店謀求的是“筑巢引鳳”,在這個領域真正做大做強,讓相關產業鏈上的企業都能夠在高碑店落戶。除此之外,目前高碑店集中開工的重點項目包括綜合性醫院、城市教育綜合體、城市綜合場館、食品加工產業園、德仁醫院健康園等,從這方面不難看出,高碑店正在為宜居城市做充分的努力。

    ??“除了產業發展帶來的人流量外,目前人口回流也是一個機會。”高碑店當地銷售人員直言,隨著11月1日外地車進京新政策實施后,非京牌照一年只能在北京市主要路段行駛84天確實不夠用。目前北京牌照已經成了稀缺品,“租買”價格一路飆升,與其花大價錢冒風險去“租買”車牌,還不如考慮換個地兒。無縫對接北京7號線和9號線地鐵、高鐵半小時抵達的高碑店成為了許多剛需外溢購房者考慮的地方。


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