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    • 環京地區房地產的好時光還會回來么
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-03-19  /  瀏覽:5787 次  /  

    終于看到身邊朋友十分關注的議題當中,有了與新冠肺炎疫情沒有直接關聯的內容。這大抵是社會經濟恢復常態的標志之一吧?畢竟早晨去上班的路上,堵車已經頗有往日帝都的風范了。

      3月17日一早,《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》(下稱《協同發展規劃》)由國家發展改革委正式公布。由于環京地區的三河、大廠、香河,是開發商環境布局開發房地產的重鎮,被簡稱為“北三縣”。

      北三縣樓市地處京畿要地,一直與北京樓市的狀況微妙關聯。也是憑借北京樓市的溢出效應,北三縣有過較長一段的好時光。但在新冠肺炎疫情之前,北三縣正在經歷最為嚴格的樓市管控,那也是2008年以來開發商們最難過的一段日子。一位開發商朋友曾慨嘆,不知道北三縣的飯碗,還能端多久。

      他的疑問,也是很多人的疑問,在這份《協同發展規劃》當中,這些疑問得到了部分解答。如果問攸克君的感受,那便是“喜憂參半”。

      一、

      《協同發展規劃》的主旨,仍然是“減量規劃”。新的北京市城市發展總體規劃,就是減量規劃,統籌一盤棋。因此,房地產商最為關心的,人口、可開發強度、土地供應節奏等,在“減量”的大思路下,都不會增加,人口不會大規模的膨脹,土地供應不再有較高強度的供給節奏,這些,都說明了一個大環境,就是,北三縣房地產要控制在目前的規模以內。

      二、 仔細研讀《協同發展規劃》,有一個關鍵句子,并不起眼,一直到等到第七章第三節才出現。這句話是——

      “堅決摒棄以房地產開發為主的發展方式”。按說,規劃是技術性工作,一般用詞少有出現情感色彩濃厚的形容詞,而這里卻使用了“堅決摒棄”這樣有著明確態度,近乎于宣誓式的表達,在各類規劃文本中,十分罕見,這一點,請大家一定要關注。

      這意味著,從今后政策對房地產的友好性上來說,請開發商朋友一定要有客觀理性的判斷。這一點,只說到這里,也只能說到這里。

      三、 按照《協調發展規劃》定下的調子,通州副中心,北三縣,應該都會給房地產開發量按年度“帶個帽子”。這就是“年度房地產開發總量約束”。也就是說,每年開發多少房地產,是有一個總量限制的,超出就不要搞了。

      從行政治理的角度來說,一旦“總量限制”成為紅線,那么,其他領域的問題,都會按照這個總量約束“倒排”。比如,在確定一年的年度房地產開發總量之后,再安排今年出讓多少土地,再確定今年批多少個樓盤的規劃、預售,等等。這和汽車牌照搖號會很像,搖號之后,一年北京能夠賣掉多少輛汽車,總數有了上限。以后,北三縣的房地產,是不是也得面臨一樣的局面?這一點,還請大家重點關注以下。

      這一條,在第七章第三節,原文表述是:

      “制定更加嚴格的房地產項目準入條件和年度開發總量約束機制。”

      四、《協調發展規劃》第一章第二節的一個關鍵句和第七章第三節中的一個關鍵句,可以聯系起來一起理解。前者是“跨界交通問題突出,交通擁堵嚴重,尤其是早晚高峰時段交通秩序混亂”,后者是“促進職住均衡發展,推進就業與居住空間的匹配與融合。”

      目前北三縣和北京之間的跨界交通問題,是怎樣出現的,北京地產界人士大致都有數。北三縣樓市的發展過程,實際上是北京樓市的擠出效應支撐的,換句話說,就是在北京買不起房的人,到北三縣買房居住,但是,他們上班的目的地仍在北京,因此,造成了通勤過程中巨大的交通壓力。

      這份《協同發展規劃》,當然有通過完善交通基礎設施,緩解交通、通勤的問題的思路和路徑。但是,另一方面的思路,也是十分明顯的,那就是大規模房地產開發需要停下來,避免再次出現北京樓市擠出效應進一步加劇這種交通通勤壓力。

      因此,為完善北三縣產業布局、規劃贏得時間,最終實現一個相對職住平衡的局面,房地產開發規模的限制,是非常大概率的事情。

      五、《協同發展規劃》中,對于房地產開發總量,要有上線約束,對于天際線,也提出了較為明確的要求,這就連帶影響到建筑高度、分布甚至立面的管控,因此,這一點帶來的影響,攸克君覺得,很可能是在具體的控制性方案正式發布之前,與房地產有關的行政審批事項,可能會先暫停下來。這一點,也請諸位開發商有充分的心里準備。

      基于以上五點,我們有以下展開闡述:

      一、既然是減量規劃,又要對年度房地產開發總量設置上限約束,那么,對已有完成手續,已經入市銷售的項目來說,大抵是一個好消息。這個道理,攸克君覺得,開發商明白,市場也明白,唯一的變數在于,當地政府如何理解這個規劃,以及后續將要陸續出臺的配套政策。

      二、《協同發展規劃》對三河、燕郊、大廠、香河的產業結構和發展重點,給予了明確。這對于這些地區來說,如果能夠得以落實,產業結構發生明顯改觀,既可提升整體區域的價值以及購買力,同時,還能帶來新增就業的人口,這對于當地的樓市來說,自然是好事一樁。

      三、《協同發展規劃》在交通基礎設施方面,給出了十分明確的信息。尤其是在建立區內軌道交通聯系方面,著墨甚為具體。從行文的風格推斷,這些交通聯系措施的落地速度應該會加快。這對于整體區域生活、通勤的便利程度,自然是十分利好的消息。

      四、自然環境從中遠期看,《協同發展規劃》給出了很多的利好信息,包括水體處理、環境整治、河道疏通等,這些都會改進北三縣的生態環境,這也是樓市價值最重要的一套價值影響因素。

      雖然喜憂參半,但對于開發商朋友來說,北三縣已經不再是一個靠價格差、靠級差地租就能吃飯的簡單飯碗,這口飯,越來越不容易吃,也越來越檢驗吃飯者的技術含量了。

      愿疫情早日過去,一切如常。


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