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    • 通州北三縣協同發展規劃落地 房價將告別“過山車
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-03-19  /  瀏覽:5927 次  /  

    北三縣與通州協同發展規劃終于出爐。3月17日,國家發改委官方網站發布了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》(簡稱“《協同發展規劃》”)。

      

      三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,俗稱“北三縣”,由于緊鄰通州,且房價較低,一度成為房地產投資高地,三河市的燕郊更是成為百萬人口的“睡城”。近年來,在京津冀協同發展以及通州副中心建設的背景下,北三縣的房地產市場更是經歷了過山車般發展。如今《協同發展規劃》指出,北三縣與通州從交通、教育、醫療、產業、居住、環境等多個層面進行協同建設,并在房地產方面引導理性發展,嚴厲打擊囤地炒地。在業內人士看來,北三縣將告別房地產的粗放式開發,迎來高質量的發展階段。

      

      不再只承接外溢居住需求,倡導產城融合,打造區域協同發展示范區

      

      根據《協同發展規劃》,協同范圍包括北京市通州區和河北省廊坊市所轄三河市、大廠回族自治縣、香河縣行政轄區范圍,國土總面積2164平方公里。規劃近期至2025年,遠期至2035年。

      

      《協同發展規劃》提出,以北京城市副中心建設為統領,著力打造國際一流和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區、京津冀區域協同發展示范區。

      

      合碩機構首席分析師郭毅表示,《協同發展規劃》更清晰地指出,建立京津冀區域協同發展示范區,這個目標下,更多的北京資源會支持北三縣發展,從區域規劃、產業導入到交通、教育、醫療配套的協同,使其成為區域協同樣本,未來會在京津冀更多區域進行試點嘗試。

      

      的確,為解決北三縣與通州發展不平衡的問題,《協同發展規劃》從空間格局、生態環境、交通、產業,以及教育、醫療、多元住房供應體系等城鄉公共服務的多個方面,推動協同發展。

      

      諸如,在交通上,完善北三縣與北京中心城區快速公交網絡;在教育上,促進北京優質教育資源向通州區與北三縣轉移;在醫療養老上,引導北京優質健康養老資源向北三縣延伸;在產業布局上,形成兩條特色產業帶,建設五大產業功能區;在住房上,嚴控房地產開發,促進職住平衡等。

      

      58安居客房地產研究院分院副院長張波認為,未來北三縣不再只承擔首都居住需求的外溢,更多是在產城融合、職住平衡的發展模式下,產業經濟取得長足發展,城鄉空間和功能格局進一步優化,生活配套公共服務水平進一步提升。

      

      郭毅指出,在協同發展規劃下,交通方面會率先發力,諸如文件中提到,到2025年軌道交通建設取得突破性進展,這給出非常明確時間門檻,目前地鐵22號線已經開工,但是只連接燕郊板塊,而地鐵6號線東延線規劃中,在是否貫穿大廠和香河方面,是可以預期的。

      

      中原地產首席分析師張大偉分析認為,規劃的核心內容是產業先行,破解交通瓶頸,形成一小時交通圈,有利于疏解北京人口。

      

      嚴禁在交界地區大規模開發房地產,嚴格準入條件,有利品牌房企進駐

      

      在之前北三縣的發展進程中,由于北京購房需求外溢,使樓市發展相較于其他產業更為突出,也帶來諸多問題,比如無序開發、炒房、睡城現象等。《協同發展規劃》也指出,長期以來各自為政,通州區與北三縣,跨界協同發展缺乏有效途徑,發展中暴露出一些突出問題。跨界交通問題突出,交通擁堵嚴重,尤其是早晚高峰時段交通秩序混亂;產業發展結構失衡,傳統產業多,新興產業少,產業層次低,就業吸納能力不強,過度依賴房地產開發。

      

      因此,在通州與北三縣協同發展中,房地產的規劃與定位非常重要。

      

      根據《協同發展規劃》,優化居住空間布局,促進職住均衡發展,推進就業與居住空間的匹配與融合;嚴禁在交界地區大規模開發房地產,科學引導居住空間布局;合理控制特色小城鎮的居住空間規模,強化特色產業功能,避免房地產化。同時,完善住房保障制度,建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

      

      與此同時,嚴控房地產無序開發,堅決摒棄以房地產開發為主的發展方式,制定更加嚴格的房地產項目準入條件和年度開發總量約束機制。根據就業增長、配套設施情況,合理確定住房供地數量、布局和時序,嚴控房地產開發總量,引導房地產理性發展。加強交界地區房地產開發全過程聯動監管,嚴厲打擊房地產企業囤地炒地。

      

      郭毅分析,未來北三縣房地產粗放式開發將告一段落,而從土地出讓規劃性、計劃性以及與周邊產業、交通、配套等協同上,會進一步提升房地產項目的質量與價值。

      

      “制定更加嚴格的房地產項目準入條件是看點,從北三縣過往的發展來看,以本土房企為主,外來個別房企雖然有進入,但不是區域發展主流,如果提高準入條件,意味著本土房企自身的開發能力、產品能力如果不過關,過去依靠囤地、炒地取得超額溢價和更好利潤的開發模式將不復存在,這也將為更多品牌房企打開更廣闊的市場空間。”郭毅稱,而隨著品牌房企的進入,北三縣將會有更高品質的居住產品出現,與周邊交通、生活配套、產業相互依存,形成產城融合、共同發展、共生共榮的發展狀態。

      

      規劃有利于企穩樓市,減緩當前房價下行壓力

      

      過去幾年,在房住不炒的背景下,北三縣出臺了嚴格的房地產調控政策,在抑制投機性需求穩定房地產市場的同時,樓市量價交易也受到影響。

      

      隨著《協同發展規劃》的出爐,對于北三縣的樓市將產生哪些作用?

      郭毅表示,對于房價來說,協同發展下,房地產附加價值更高,房價一定是持續向上的,短期來說價格會有一個提振,長期則可能會是溫和上漲的狀態。

      

      張波認為,從限購開始,北三縣的房價經歷了不斷下挫的局面,2019年房價整體下行的趨勢也一直未變,直到2020年開始出現止跌回穩的局面。預計本次規劃出臺后北三縣的樓市穩定性會進一步加強,2020年房價下行的壓力趨緩。在“房住不炒”,以及區域對樓市規劃指引下,預計未來3-5年整體房價水平會保持有序上行模式,但不存在短期大漲空間。同時更值得關注的是,區域內會吸引到更多工作和生活于此的人群,也不會是北京工作人群的“睡城”。

      

      張大偉也表示,環京的房地產市場是過去3年全國房價跌幅最嚴重的區域,而規劃的出臺有利于穩定市場預期。

      


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