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    • 樓市回暖大勢所趨,房貸會被通脹淹沒
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-03-28  /  瀏覽:7730 次  /  

    毫無疑問,這次疫情導致的全球衰退將超過2008年經濟危機。


    歐美發達國家“負利率”遍地、美聯儲史無前例的“無底線”量化寬松以及深不見底的全球疫情蔓延,都預示著我們很可能要經歷一場前所未有的經濟危機。


    除中國以外的所有發達國家,陷入衰退已經是板上釘釘、毫無疑問。而中國根本不可能獨善其身。


    中金公司在最新的研報中,已經將中國2020年實際GDP增速預測從此前的6.1%下調至2.6%。而3月19日瑞銀同樣將中國全年經濟增長預測大幅下調至1.5%。


    小編之前預測過:我國目前的抗疫勝利僅僅只是1.0版本。疫情對這個世界的沖擊才剛剛開始,疫情對我國進出口貿易和產業鏈的影響才是真正的2.0版本!


    我國目前完成的僅僅只是保證人民生命安全的第一階段工作,而維持經濟平穩運行才是后期更加艱苦的任務。


    2008年經濟危機時,我國在“四萬億”和“保8”的驅動下,第一個從泥潭中爬起來,帶領世界實現了正增長。我相信這一次,歷史會再次重演,因為我們可以使用的工具還有很多,比如新基建、貨幣寬松、房地產。


    1

    抄底中國


    歐美日的“零利率”“負利率”以及貨幣大放水,必然導致流動性泛濫,資本逐利的本性一定是會選擇流入投資回報率更高的國家和地區。


    而目前我國的存款利率為:一年定期1.75%,二年定期2.25%,三年定期2.75%。單單從利差的角度來說,國際資本就有極大的動力流入我國。


    此外,從去年開始,國外資本就開始大規模的抄底中國商業地產,主要目標城市就是北京和上海。包括現在正在跑路的潘石y,也是在以極低的價格“引狼入室”。


    完全可以預見,隨著我國第一個走出疫情,經濟逐步復蘇,以及國際資本避險的需求,國內一二線城市的優質地產項目都將成為外資抄底中國的廉價籌碼。


    2

    承認回暖


    3月24日,官媒人民網刊文《買賣雙方入市意愿強,多地二手房市場回暖》,這可是官媒第一次公開承認樓市回暖。




    房住不炒和打壓樓市完全是兩回事,房住不炒更不是打壓樓市的代名詞。


    在全球經濟同步衰退,我國經濟下滑壓力如此之大的當下,讓樓市合理回暖才是最最正確的姿態。


    千萬不要意淫高層會對樓市下重拳,樓市是皮夾子的現狀短期內根本無法改變。


    所以我們看到今年開始,上海、南京等城市的限價已經悄無聲息的低調打開。上海最熱板塊前灘的價格已經從前幾年的8.5萬,放寬到今年的9萬+。2020年上海首張預售證綠地海珀外灘定價13.8萬元/平,而去年近在咫尺的融創外灘壹號預售價還是12.15萬/平。


    而深圳的火爆更是搞得沸沸揚揚。先是幾天前的豪宅秒光,現在又出現高價喝茶費。深圳寶安海納公館116平總價1150萬的新房“喝茶費”需要70萬,云璽和金亨利二期的“喝茶費”也是60萬-70萬。沒有樓市的火爆,哪來的高價“喝茶費”。


    至于各重點城市新房、二手房成交量的回暖數據,我就不再列舉了,之前幾篇文章說的已經很多了。


    3

    謹慎炒股


    美股在10個交易日內經歷4次熔斷歷史罕見,美股崩盤導致國內A股更是頻遭牽連。


    如果你要是仔細品味,就很容易發現,這幾十年來,我們的A股很難長期走出獨立行情,永遠是漲跌交替。不客氣的說,我從未見過一個人,是在股市里真正發家致富的。短期的身價暴漲之后,必定在將來的某一天會還給股市。不到收手的那一刻,股市里根本就沒有贏家。


    越是資本市場動蕩,越是金融市場起伏,房地產才越體現出保值作用。


    2015年樓市大行情是如何起來的?就是2015年6月A股達到最高點5178點之前,股市里獲利的大咖們紛紛套現離場,購買上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大漲行情完全就是從豪宅市場開始,從上而下帶動起來的。


    所以,股市注定就是短期融資的工具。價值投資和長期牛市暫時我們根本做不到。


    千萬別自信的以為你炒炒股賺點錢就可以收手了,最后你的首付全部都會在股市里變成別人的首付!


    樓市和股市是水火不容的兩個物種,炒股的人,會嫌棄樓市賺錢慢,而真正懂得樓市價值的人,卻根本瞧不起股市。但最終的結果往往都是買房的只賺不賠,炒股的萬年不賺。


    股市是人性貪婪的放大器,而最終人性都會在貪婪面前一敗涂地!


    所以,我不建議你炒股,或者說要謹慎炒股,包括股票基金、指數基金。股市,高層都難以精準把控,更別說你平民百姓了。


    4

    怪胎學區房


    從2月底開始的這輪回暖,一線和重點二線成交量最大的是三種房子:學區房、倒掛新房、大戶型改善。


    我在2月13日的原創文章《2020年,樓市將出現三波行情!》里就告訴過大家:第一波行情就是3月份開始的學區房熱潮。現在看來的確如此,其實這根本不算預測,而是多年來的經驗積累。


    樓市里,最抗跌的產品是小學和初中都屬于第一梯隊的雙學區房(含九年一貫制重點學區),其次是第一梯隊的小學學區房。然后才是核心地段的品質次新房。而最不抗跌的是顯著高于周邊價格的高溢價豪宅,剩下最最不抗跌的就是沒有學區的郊區老破小。


    在整個樓市里,學區房是完全脫離樓市大行情的獨立存在,而且永遠是只漲不跌。對于學區房而言,根本不需要分析房產政策,根本不需要看利率高低,所有利空所有利好,最后都會被學區房轉化為利好政策。學區房根本不受樓市政策的制約,學區房只受入學政策的影響。


    目前深圳的學區房已經比年前漲價至少5-10%,而根據我第一線的實地看房,上海的學區房成交極為迅速,不過價格基本保持穩定。


    所以,對于需要學區房的朋友來說,一定要提前考慮,越早買越劃算。在不考慮自住的情況下,首選總價最低的掛戶口房。在學區房中,什么戶型、朝向、樓層、裝修,一切都是次要因素,只要不是自己住,總價低就是第一競爭力。


    學區房最暢銷的永遠是總價最低的,而決不是品質最好的。


    5

    房貸會被通脹淹沒


    未來10年,我們的房貸會被通脹淹沒。


    目前我國廣義貨幣供應量M2是200萬億,而2013年時才110萬億,不到七年翻了一倍。過去四十年,我國的M2年均增速為15%。


    利率越來越低,物價和收入越來越高,這是大勢所趨。所以,千萬別看到現在房價不漲或者下跌,就不敢貸款或者少貸款。


    正確的做法應該是在自己能力范圍內盡量多貸款貸足款,還貸期限拉到最長,并且采用等額本息的方式,總之,現在月供越少越劃算,欠銀行越多越劃算。


    目前,上海的抵押經營貸利率已經低至4.35%,而且是20年等額本息,這比房貸利率(5年期LPR)4.75%還要低。所以,都在說要防止信貸資源流入樓市,在如此大的利差面前,資金的去向可想而知。


    現在,上海還有一種稅費貸,就是買賣房產繳的稅也允許你貸款。在申請按揭貸款時可以同步申請稅費貸,到時候銀行會給你張銀行卡,繳稅時直接刷卡,然后慢慢還款。利率3.5%,和公積金利率差不多,期限5-10年,最高額度50萬。也就是說你買賣房子的契稅、個稅(包括遺產稅)、增值稅,統統可以享受最低利率貸款。


    我熟悉的貸款老師最近告訴我說,他做這行十多年,從來沒有過今年這么低的經營貸利率,從來沒有過這么快這么輕松的的審批流程。


    其實,從稅費貸也完全可以看的出,央行多次降準降息之后,各大銀行的錢都已經多的溢出來了,急切需要把錢放貸出去。


    而房貸業務是銀行業最有保障收益最高的業務,所以,從這個層面看,高層還是鼓勵購房的。


    6

    貸款翻倍


    每一次換房,你的貸款金額至少要翻倍,才有意義。


    比如你自住一套500萬的房子,貸款還有200萬未還掉,那么假如你置換的房子是600萬,貸款從200萬增加到300萬,那么就完全沒有必要換。因為置換一次單單是中介費契稅個稅增值稅就要接近10%,也就是60萬左右,而你多貸了100萬,卻還要付出60萬的的換房摩擦成本。


    置換,必須讓貸款額至少增加一倍,否則就別換。


    買房賺錢靠的就是杠桿賺錢,靠的就是用銀行的錢賺錢。房價大漲行情下,萬不得已可以選擇用全款或者少量杠桿買房,但是在房價滯漲和橫盤時期,必須達到杠桿翻倍,換房才有價值。


    房屋置換的大忌,就是平進平出!


    7

    讓每一套房子都負債


    15年前,上海丈母娘找女婿都要求“有房無貸”,但現在看來,當年的有貸和無貸,現在身價至少相差2-3倍。


    美聯儲無限量印鈔開啟,各國零利率負利率頻現,全球大寬松時代已經到來,認不清這個現實你將輸的很慘!


    全款買房和提前把銀行貸款全部還清,是最愚蠢的理財方式。


    假如你名下有一套無貸款的房子,那么接下來你要想盡辦法讓它負債。比如賣掉后再按揭換房,或者抵押掉套現出來再買房。


    讓每一套房子都處于還貸之中,才是你抵御通脹最合理的方式,因為你手里的錢會變毛。所以,假如你手里的錢都是銀行的,那毛的越快,你的資產才越高。


    你必須保證,手里始終拿著銀行的錢。輪到大漲,你就一步登天,房價不漲,你也能抵御通脹。


    一定要記住:合理負債才是你抵御通脹最有效的手段!


    8

    哪里可以買,哪里需警惕?


    深圳:錢夠就買,有錢就買,不論是首套還是改善,不論是自住還是投資,因為,深圳的房價根本摁不住,而且當地的種種做法早已表明對樓市的曖昧態度。


    北京、上海、廣州:已經是房價底部,未來能否大漲,沒必要預測。微漲,長期上漲是毋庸置疑的。首套剛需盡管買,千萬別幻想房價再跌,任何一次經濟危機的最終結果都是房價繼續上漲。投資要衡量自己的杠桿高低、月供能力,不建議超過自己能力的高杠桿投資,因為也許你沒等到房價大漲就自己先爆倉了。


    蘇州,南京、杭州:這三個回暖明顯的城市,剛需可以進場。這三座強二線屬于內生性需求很強的城市,良好的經濟發展,較高的人均收入,持續的人口增量,都是房價持續上漲的保障。高杠桿投資繼續觀望,等待政策利好。


    南通、沈陽、大連:去年漲幅很大,而且沒有明顯調整過,非迫切剛需都要謹慎入場,觀望為主。


    天津,濟南、青島:去年跌幅很大,目前基本到底了,但是后期上漲動力明顯不足,剛需可以入,投資需謹慎。


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