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    • 每一輪寬松,都是富人一次財富增長的機會
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2020-04-14  /  瀏覽:6778 次  /  

    最近,北京2020年一季度的土地市場數據出爐了,數據顯示,一季度北京住宅用地成交樓面均價為32633元/平米,同比上漲81%。

      漲幅如此之高,主要是因為三點,

      一是這些地塊起始價就比較貴,推出樓面均價為32633元/平方米,同比上漲89%。

      二是今年這些地塊,不限價地塊明顯增加,16宗成交宅地,就有12宗地塊未限制房價。這種地塊給了開發商更大的自由度,能夠開發更高端的住宅,賺更多的錢。

      三是拿地的房企背景比較強,手中有更多的錢,成本也更低。所以在土拍上的競爭也更為激烈,比如有10宗地塊是溢價成交的,平均溢價率達到了19%,明顯高于去年的11%,進一步推高成交價。

      北京的土拍市場,其實是一個縮影,為了給房地產保駕護航,實際上今年這段時間,政策做了非常多的工作。

      其他城市降低了預售門檻,繳納土地出讓金可以分期,不再要求現房銷售,提出一部分預售監管資金等等政策,實質上也是能給北京樓市帶來利好。

      對龍頭房企來說,資源都是全國調配的,北京的土地太有價值了,房企在其他城市所獲得的政策利好所節省出來的資源,都可以投向北京市場。

      而北京,由于城市的特殊性,根本不需要過多調整,只要多增加一些不限價地塊,能多給一些讓我自由發揮的地塊,那就是對房企最大的利好。

      房企老板們都樂開了花。

      不限價地塊來了,最直接影響是什么?由于全年土地供應量相對一定,剛需宅地供應量會相應減少一點,高端盤會增加一點。未來的新房成交價會被拉高,市場上能買到的剛需盤會少一點,而且剛需盤雖然限價,但購買難度會稍微大一點。

      原因很簡單,周邊一旦出現了某個不限價樓盤,這些所謂的剛需盤爭奪會更加激烈,投資比例會增加,到手后價格就會逐漸看齊不限價的樓盤。雖然樓盤定位不同,但也會逐漸拉近差距。

      這是北京不限價地塊增多所帶來的一些影響。所以,對于未來的限價房,雖然產品上可能仍然有瑕疵,但是現在也得重新審視,畢竟樓市格局變化了,兩年多的“9070”被撕開了一個小小的口子,有一點點更加利好改善、高端、投資性需求了。

      我們再來看看深圳,前幾天我寫了幾篇關于深圳樓市的稿子,提到了深圳的“喝茶費”,杠桿操作,以及購房人群分析。實際上深圳的房價,在最近這一個多月,漲得真有點狠。同一個樓盤,如果對比半年前的價格,你就會發現漲幅有多驚人,30%的都不在少數。深圳樓市亢奮,既有內在因素,也有外在因素。內在因素就是深圳樓市自去年11月份開始的這一輪利好,逐漸釋放。深圳調控近4年了,去年11月才算是有一點明顯的上行趨勢。再加上深圳商品房市場受到人才房安居房計劃的影響,供應量也存在問題。外在因素就是疫情導致的寬松金融。定向降準說得很嚴苛,但現在你看實際真正快速復蘇的行業有幾個?哪個行業能比得上房地產?餐飲業也沒復蘇,海底撈和西貝漲點價就被罵慘,更別說全國還有13000多家小微餐飲企業倒閉了。旅游業沖擊更別提了,攜程現在也是非常艱難,高管降薪,員工輪休等等。健身房及電影院可能是最慘的,由于是密閉空間,到現在也不讓開門。現在扶持力度最強的,可能是汽車行業,消費稅免征再延續2年,部分城市推遲了國六標準執行時間,以幫助車企消化國五庫存車輛,部分城市還出臺了力度更強的置換補貼,另外放開汽車限購的呼聲也越來越強烈。作為支柱產業,貢獻社會零售總額達10%,汽車產業的重要性不言而喻。相比較其他消費,買房是消費,更是投資,寬松所釋放的流動性,不可避免流入房地產。深圳就是一個縮影。對富人,投資客來說,這個時候買房太合適了。每一輪寬松,對富人來說,都是一次財富暴漲的機會,這次依然如此。他們能借到更多的錢,撬動更大的杠桿,買入更多的房子,等待房價上漲。而剛需呢?連“喝茶費”都交不起。類似的情況,現在也出現在上海,這些購房壓力最大的城市,都成為他們的目標。細細數來,這一輪政策,房企獲得了直接利好,投資客覓得了良機,而剛需離房子可能更遠了。


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