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    • 疫情過后環京樓市暗流
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-04-26  /  瀏覽:5166 次  /  

    除政策松綁與否之外,當前還有一種因素正在影響樓市,那就是出于資金避險考慮的買房。


    全國樓市正在陸續恢復正常,相對于大多數行業的舉步維艱,樓市復蘇的跡象似乎更加明顯,比如,深圳和上海搶豪宅的現象接連出現,國家統計局數據顯示,深圳3月新房銷售價格環比上漲0.5%,二手房方面價格環比上漲1.6%,居于全國之首。


    業內認為,這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主,他們出手迅速,對房價承受能力較強,不單純出于投資目的,更多是將樓市作為資金避險的港灣。上述現象不僅僅發生在深圳和上海,有著全國最嚴限購區域之稱的北三縣也開始暗流涌動,一波投資者開始暗搓搓的準備進場。




    投資客的選擇:資金避險,我看好北三縣


    “炒房可能虧50%,炒股可能虧80%,做實業很多虧損就是100%起步。”這是最近在投資圈中流傳的一個段子,Jack對此深表認同,作為一名財經網(博客,微博)站的高管,他對市場變化極其敏感。


    全球疫情還在持續,這一場罕見的經濟衰退沒人能置身事外,Jack比較悲觀,他認為雖然中國疫情基本得到遏制,但疫情帶來的不良影響才開始慢慢顯露,真正的艱難時刻是接下來經濟能否恢復。


    投資虧損、通貨膨脹、資產貶值……Jack在投資上比較保守,他希望家里財富可以做到保值,此前,他更熱衷于股市投資,但這次他很確定樓市才是資金的避風港,他的考慮主要有以下兩個因素:


    一方面,國內看得見的政策主要是降息降準,實行貨幣寬松政策,但實業大部分都是虧損狀態,實業虧損勢必會影響業績,股市自然成為高危之地,隨著流動性的進一步寬松,資金不可避免會進入樓市。


    “這是無法避免的事情,只是程度多少而已。”


    另一方面,疫情之前,全國樓市基本處于大體穩定的限購狀態,但疫情發生后,經濟增速下滑,物價高漲,一季度GDP增速﹣6.8%,CPI同比增加4.9%,全國各地出現政策烏龍,這不僅是對政策底線的試探,更說明地方政府處境十分艱難。


    “樓市政策放緩已經出現跡象,也只是程度問題。”


    無論年后A股開市暴跌還是美股接二連三的熔斷,都反應了人們面對疫情的恐慌心理,很多人更關注如何減少虧損,盡量避免疫情帶來的財產損失,豪宅搶購只是一個苗頭,市場上強烈的避險情緒已經逐漸爆發。


    Jack認為,房子才能抗通貨膨脹,尤其是有巨大需求可以在未來得到釋放的城市。他的選擇邏輯很簡單,現在全國限購最嚴的區域是哪里,哪里可能就隱藏著巨大的需求。


    “北京、上海、深圳都是很好的選擇,不過房價較高,除了一線城市,全國限購最嚴的區域就是北三縣,外地戶籍買房需要當地三年社保,不能補繳,而且北三縣的戶籍政策管理比較嚴格,必須有固定居所,且滿足三年以上當地社保。”


    Jack最近做了一點功課,他很清楚,北京的高房價導致大部分人都只能在北三縣買房,只要北三縣未來限購解除或者落戶放開落戶,購房需求就會被激活。


    他現在正在挑選樓盤,對于具體會選擇買哪個,Jack表示也是朋友推薦,具體就不透露了。


    除了避險買房這股新生力量,剛需購房者也在時刻觀望北三縣樓市。




    剛需的迫切:五一可能會去看房


    自從得知北京社保能在燕郊買房后,小婉就有點蠢蠢欲動,她已經在網上瀏覽了北三縣的住宅情況,正考慮五一要不要去燕郊看房。


    小婉是一名普通白領,年過30以后,買房成為她不得不面對的問題,北京動輒十萬的房價讓她難以承受,她在國貿工作,身邊很多同事都在北三縣買房,她覺得這是個不錯的選擇,此前北三縣一直限購,她沒有立刻行動。


    小婉的同事李茹去年剛在燕郊買了一套不限購的公寓,單價17800元,面積78平,去年5月已簽約,這套房子不僅是李茹的安身之所,也承載著她對未來生活的希望。


    不過,聽到燕郊樓市松動的消息后,李茹有些后悔,銷售告訴她,燕郊新房提供北京社保繳存單,就可以辦理網簽貸款,雖然幾年社保還沒有石錘消息,但開發商這邊說只要3年就行。


    “公寓貸款10年,月供壓力不小,住宅雖然價格高一些,但是可以多貸款,而且住宅舒適度很好。” 李茹覺得自己買著急了,如果等到現在就可以買住宅了!


    和許許多多的北漂一樣,讓李茹下決心買房的一個重要原因是租房生活很苦惱,她在南三環住了兩年,合租室友,一個對貓咪過敏,一個彈吉他到晚上12點,樓上動不動就開唱《兩只蝴蝶》:“親愛的你慢慢飛,小心前面帶刺的玫瑰……”,李茹不堪其擾。


    另一方面,北京離李茹的老家太遠,只有過年時她才能回去,和父母相處時間太短。“如果一直是這種狀態,一年見一次,即使爸媽能活到七八十歲,見面機會也就一二十次,我希望他們需要被照顧的時候,可以把他們接過來贍養。”


    李茹的想法是公寓交房裝修后,自己或家人想住就可以住,她在國貿上班,做815直接到燕郊,很方便,房子暫時不住也可以租出去。


    李茹是徹徹底底的剛需,在買房這件事情上,她感覺很無奈,公寓買不買都會后悔,站在當時的時間節點,買房沒錯,當時也沒有更好的選擇,但現在又可以買住宅,政策傳言不斷,她覺得自己等不起。


    “身邊一群人都沒有北三縣的戶口或者社保證明,大家又都買不起北京的房子,作為剛需在北京生活實在太難了。”不過,她也提醒,有錢就買,沒錢別逞強,畢竟經濟下行,疫情蔓延,錢不好掙。




    業主惜售:房子不賣了,租出去


    曾經的投資客業主并不急于套現,因為當前的房價并不能給他們帶來滿意的投資回報。


    在深圳工作的阿湯最近已經接到了好幾個中介的電話,詢問她是否打算賣掉大廠孔雀城劍橋郡的房子,她感覺大廠樓市似乎又開始有熱度了,因為自從前年下半年開始,她就沒有接到中介的電話。


    跟阿湯一樣,北京的璐姐也接到很多銷售的電話,詢問她是否打算賣掉香河富力新城的房子,她感覺香河的房價已經有了上漲的跡象,她的房子去年售價1.1萬,現在差不多可以賣到1.2萬。“去年房子都要簽約了,但我有些舍不得,這套房子最高的時候2萬多,我覺得還會漲回來的。”


    阿湯算了一筆賬,如果現在賣掉這套房子,自己雖然沒有虧,但也沒有賺什么錢。他2014年以單價8500元的房價買下一套孔雀城劍橋郡的房子,面積是79平米的兩居室,現在這套房子的售價大約16000元,加之貨幣貶值等原因,他覺得資金利用率不高,利潤也很微薄。


    阿湯很后悔,沒有在房價最高的時候套現,大廠樓市的巔峰是2016年下半年,房價大約3萬元/㎡,但由于那時候沒拿到房本,阿湯覺得還是有一定風險,再加之人在外地,忙的沒有顧上,所以就錯過了最好的賣出時機。


    對于大廠這套房,他現在打算長期持有,作為婚前財產保留下來。“現在賣也不劃算,先放著吧,等需要用錢的時候,再把房子出售。


    大廠的租房市場還不錯,很多二房東會把業主的毛坯房租下來進行簡單的裝修,然后對外出租,每月給業主支出500元的租金,租賃時間一般3-5年。阿湯把房子進行簡單的裝修,現在正在對外招租。


    這幾天,已經有人陸續來看房,其中意向比較大的一戶來自通州,他們想在通州開飯館,打算在大廠租房,從地鐵6號線潞城站打車或自駕到阿湯所在的小區,大約只要20多分鐘,對他們還是非常很方便,每月租金大約1400元,阿湯覺得還是可以,他基本上已經打算簽約了。


    雖然打算持有大廠的房子,但阿湯對北三縣的未來發展并沒有過高的期待。


    “北三縣和北京樓市具有傳導關系,北京樓市現在處于很緩慢的回暖階段,并沒有像上海或者深圳那樣的火熱,跟北京樓市呈正相關的北三縣自然也不會特別熱,而且北三縣的樓市限購始終處于限購狀態,這種限購在房住不炒的政策基調下,不太可能會改變。”


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